Immobilier nigérian : les signes d'une bulle qui va éclater

Les prix de l'immobilier à Lagos et Abuja ont doublé en cinq ans, portés par la diaspora qui cherche à placer ses devises et par une inflation qui pousse les épargnants vers la pierre. Mais derrière cette envolée, les fondamentaux se dégradent. Les loyers, eux, n'ont progressé que de 15 % sur la même période. Les bureaux de luxe affichent des taux de vacance de 25 % dans le quartier des affaires de Victoria Island, selon les données du cabinet Northcourt.

Le déséquilibre est frappant. Un appartement trois pièces à Lekki se négocie autour de 150 millions de nairas, soit l'équivalent de 95 000 dollars au taux officiel. Pour louer ce même bien, il faut débourser 8 millions de nairas par an, un rendement locatif de 5,3 %. À Abuja, le rendement tombe à 4,8 %. Ces chiffres sont inférieurs au taux des bons du Trésor, qui dépasse 12 %. Pourquoi acheter alors ? Parce que beaucoup spéculent sur une hausse continue, ou cherchent à blanchir des revenus informels.

La demande réelle, elle, s'essouffle. Le pouvoir d'achat des ménages a été laminé par la dépréciation du naira et la suppression des subventions à l'essence. Les promoteurs, qui avaient emprunté en dollars, doivent rembourser avec des nairas qui valent deux fois moins qu'en 2023. Résultat : des projets s'arrêtent en cours de construction. À Ibeju-Lekki, des centaines de villas inachevées témoignent de ce gel. Pour la diaspora ouest-africaine, cette évolution change la donne sur le coût des transferts : chaque dollar envoyé pour un achat immobilier perd de sa valeur au fil des mois.

Quand la correction viendra-t-elle ? Les banques centrales resserrent leur politique monétaire, et la CBN a relevé son taux directeur à 27,5 %. Le crédit immobilier, déjà rare, devient hors de prix. Les promoteurs qui ont surévalué leurs actifs vont devoir baisser leurs prix de 20 à 30 % pour vendre. Les premiers signes apparaissent : les annonces restent plus longtemps en ligne, et les négociations de prix se font plus agressives. L'immobilier nigérian, longtemps considéré comme une valeur refuge, pourrait devenir un piège pour ceux qui ont acheté au sommet.